環球聚焦：天風地產：房價下行壓力有多大？

2022-11-21 08:43:46來源：券商研報精選

(相關資料圖)

行業追蹤（2022.11.13-2022.11.19）

新房、二手房價格下行壓力仍在加劇

國家統計局數據顯示，10月新建商品住宅價格環比-0.4%，降幅較9月擴大0.1%；同比-2.4%，降幅較9月擴大0.1%。二手住宅價格環比-0.5%，降幅較9月擴大0.1%；同比-3.7%，降幅較9月擴大0.2%。21年9月以來，新房價格已連續14個月環比增速為負或為零，且降幅仍有擴大趨勢；二手房價格環比變動趨勢與新房基本一致。22年下半年以來，一線城市新房、二手價格環比由漲轉跌，二線城市價格環比跌幅擴大，三線城市繼續探底，全國房價下行壓力明顯加劇。

房價下跌城市范圍繼續擴大，占比已超八成

10月，70個大中城市中新房、二手房價格環比下跌城市分別有58個和62個，較9月分別增加4個和1個。新房方面，10月較9月價格漲幅較多的城市有南充、合肥、北京，分別環比+1.1%、+0.7%、+0.4%；跌幅較多的城市有大連、牡丹江，分別環比-1.2、-1.1%。10月較1月漲幅較多的城市有成都、杭州、北京，分別增長6.9%、5.1%、4.6%；跌幅較多的城市有北海、岳陽，分別下降9.5、7.3%。

趨勢上看，自21年9月起，新房、二手房價格環比下降的城市顯著增加。22下半年以來，下跌城市范圍繼續擴大，截止2022年10月末，占比均已達8成以上。10月，一線城市中，上海二手房價格年內首次出現環比下跌，廣州、深圳持續下行，僅北京二手房價格仍處上漲通道。

二手掛牌均價跌至谷底，年末沖刺新房價格承壓

據58安居客房產研究院數據，10月，全國40城二手房在架套數約265萬套，環比-4.1%；在架時長約74.8天，環比+3.3%，去化難度仍在加大；新增掛牌量約64萬套，環比-11.6%；掛牌均價20156元/平，環比-0.51%，均價已跌至近一年谷底。

整體來看，盡管近期退稅優惠、帶押過戶等利好政策頻出，但受購房者信心低迷、市場拋壓較大、政策細則落地緩慢等因素影響，二手房價格未有回暖跡象。我們預計，成交縮量影響下短期二手價格回調壓力仍會偏大。同時伴隨二手房價格走低，一二手價差快速收窄，新房市場成交或受牽制，疊加年末房企降價促銷力度加大，短期新房價格或將繼續承壓。

我們認為，未來房價回暖將取決于疫后經濟復蘇對基本面的拉動效果以及供需支持政策的連貫性。預計一線及強二線城市在人口、產業等多因素支撐下，價格波動幅度仍會相對有限，而城市間受基本面分化影響，房價分化或繼續加劇。

11月新房銷售降幅擴大，二手房修復顯著

新房市場本周成交343萬平，月度同比-34.10%，相較上月下降8.34pct；累計庫存17047萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場本周成交153萬平，月度同比+40.97%，相較上月下降8.56pct。土地市場本周成交建面2725萬平，滾動12周同比+19.07%；成交總額457億元，滾動12周同比-0.64%；全國平均溢價率+2.09%，滾動12周同比+0.07pct。

本周申萬房地產指數+0.23%，較上周下跌10.01pct，漲幅排名14/31，跑輸滬深300指數0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數+4.89%，較上周下降6.99pct，漲幅排序4/11，領先恒生指數1.04pct；克而瑞內房股領先指數為6.47%，較上周下跌17.30pct。

投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團(行情600383,診股)、保利發展(行情600048,診股)、萬科 A、龍湖集團、招商蛇口(行情001979,診股)；2）優質成長：新城控股(行情601155,診股)；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余(行情001914,診股)、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華潤置地、首開股份(行情600376,診股)、華發股份(行情600325,診股)、越秀地產、建發國際、濱江集團(行情002244,診股)、綠城中國等。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

1.本周觀點：房價下行壓力有多大？

新房、二手房價格下行壓力仍在加劇

國家統計局數據顯示，10月，新建商品住宅價格環比-0.4%，降幅較9月擴大0.1%；同比-2.4%，降幅較9月擴大0.1%。二手住宅價格環比-0.5%，降幅較9月擴大0.1%；同比-3.7%，降幅較9月擴大0.2%。

10月，一線城市新房、二手房價格環比近年來首次出現同時下行，新房價格環比-0.1%，降幅與上月相同；二手房價格由9月持平轉為環比-0.3%。二線城市新房、二手房價格分別環比-0.3%、-0.5%，降幅較9月分別擴大0.1%和0.2%。三線城市新房、二手房價格分別環比-0.4%和-0.5%，降幅均與9月相同。

21年9月以來，新房價格已連續14個月環比增速為負或為零，且降幅仍有擴大趨勢，二手房價格環比變動趨勢與新房基本一致。2022下半年以來，一線城市新房、二手價格環比由漲轉跌，二線城市價格環比跌幅擴大，三線城市繼續探底，全國房價下行壓力明顯加劇。

房價下跌城市范圍繼續擴大，占比已超八成

10月，70個大中城市中新房、二手房價格環比下跌城市分別有58個和62個，較9月分別增加4個和1個。

新房方面，10月較9月價格漲幅較多的城市有南充、合肥、北京，分別環比+1.1%、+0.7%、+0.4%；跌幅較多的城市有大連、牡丹江，分別環比-1.2、-1.1%。10月較1月漲幅較多的城市有成都、杭州、北京，分別增長6.9%、5.1%、4.6%；跌幅較多的城市有北海、岳陽，分別下降9.5、7.3%。

二手房方面，10月較9月價格漲幅較多的城市有成都、南充、北京，分別環比+0.4%、+0.3%、+0.2%；跌幅較多的城市有錦州、濟寧，分別環比-1.1%、-1%。10月較1月漲幅較多的城市有成都、北京、上海，分別增長7.6%、4.1%、2.9%；跌幅較多的城市有牡丹江、哈爾濱，分別下降8.4、7.2%。

從趨勢上看，自21年9月起，新房、二手房價格環比下降的城市顯著增加。22下半年以來，下跌城市范圍繼續擴大，截止2022年10月末，占比均已達8成以上。10月，一線城市中，上海二手房價格年內首次出現環比下跌，廣州、深圳持續下行，僅北京二手房價格仍處上漲通道。

二手掛牌均價跌至谷底，年末沖刺新房價格承壓

我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科 A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華潤置地、首開股份、華發股份、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

2.政策與成交概覽

2.1.政策梳理

2.2.新房市場

<；；？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />；；<；？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />；<？XML:NAMESPACE PREFIX = "W" />2.2.1.新房成交情況

11月12日-11月18日，64城商品房成交面積為343萬平，移動12周同比增速為-22.47%，增速較上期下降1.92pct；月度同比-34.10%，相較上月下降8.34pct。分能級看，一線、二線、三線及以下城市本周商品房成交面積分別為83、226、34萬平，移動12周同比增速分別為-5.97%、-20.87%、-46.68%，增速較上期分別變化-1.16pct、-2.42pct、-1.22pct，與歷史相比，一線、二線、三線及以下降幅擴大。

推盤去化方面，截至11月18日，17城商品房可售面積為17047萬平。全國平均去化時長為76周，一線、二線、三線城市去化時間分別為66、87、69周，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。

2.2.2.新房推盤去化

推盤去化方面，截至11月4日，17城商品房可售面積為16728萬平。全國平均去化時長為82周，一線、二線、三線城市去化時間分別為65、93、145周，三線及以下去化放緩，一線二線速度持平。

2.3. 二手房市場

11月12日-11月18日，17城二手房成交面積為153萬平，移動12周同比增速為+31.51%，增速較上期提升1.19pct；月度同比+40.97%，相較上月下降8.56pct。分能級看，一線、二線、三線及以下城市本周商品房成交面積分別為31、118、4萬平，移動12周同比增速分別為+12.34%、+43.19%、-39.47%，增速較上期分別變化+0.75pct、+0.94pct、+2.84pct，與歷史相比，三線及以下降幅收窄，一線、二線增幅擴大。

2.4. 土地市場

11月7日-11月13日，全國土地成交建筑面積為2725萬平，滾動12周同比增速為+19.07%，較前期下降1.52pct；分能級看，一線、二線、三線城市本周土地成交建筑面積分別為59、687、1979萬平，滾動12周同比增速分別為+1.32%、-3.89%、+37.16%，增速較上期分別提升+0.52pct、-1.92pct、-1.52pct，與歷史相比，二線成交建面降幅擴大，一線增幅擴大，三線增幅收窄。

全國土地成交金額達到457億元，滾動12周同比增速為-0.64%，較前期上升1.66pct。其中，一線、二線、三線城市分別為5、130、322億元，滾動12周同比增速分別為-11.78%、-16.53%、28.65%。

全國土地成交平均溢價率為2.09%，滾動12周同比增速為+0.07pct。分能級看，一線、二線、三線城市土地成交平均溢價率分別為0%、0.26%、2.89%，滾動12周同比增速分別為-0.66pct、-1.35pct、0.77pct。

3.本周融資動態

2022年11月13日-2022年11月19日，房企共發行境內債券5只（其中5只為國企發行），境內債發行金額合計52億元（部分債券未公開披露發行金額或數據缺失）。

2022年11月（數據截至2022年11月19日），地產債境內、境外債券發行額分別為155.66億元、60.13億元，當月償還額分別為385.02億元、300.6億元，本月境內、境外債券凈融資額分別為-229.36億元、-240.47億元。

4. 行業與個股情況

4.1 行業漲跌與估值情況

4.1.1.A 股市場

本周申萬房地產指數+0.23%，較上周下跌 10.01pct，漲幅排名 14/31，跑輸滬深 300 指數 0.11pct。A 股漲幅前三個股分別為三湘印象(行情000863,診股)+40.45%、魯商發展(行情600223,診股)+34.65%、天地源(行情600665,診股)+14.77%；跌幅前三個股分別為大港股份(行情002077,診股)-12.94%、廣匯物流(行情600603,診股)-6.14%、華發股份-5.79%。

截至 11 月 18 日，申萬地產 PE（TTM）、PB（LF）自 2010 年以來的估值分位數分別為 31.1%、 0.2%，相對滬深 300 指數的 PE、PB 估值分位數分別低至 30.0%、4.6%。

4.1.2.H 股市場

本周Wind香港房地產指數+4.89%，較上周下降6.99pct，漲幅排序4/11，領先恒生指數1.04pct；克而瑞內房股領先指數為6.47%，較上周下跌17.30pct。H股漲幅前三個股分別為弘陽地產+75.00%、德信中國+58.18%、港龍中國地產+42.00%；跌幅前三個股分別為新城發展-8.17%、旭輝控股集團-3.23%、建業地產-1.75%。

截至11月18日，Wind香港房地產指數PE（TTM）、PB（LF）自2010年以來的估值分位數分別為18.8%、0.3%，相對恒生指數的PE、PB估值分位數分別低至15.7%、9.4%。

4.2重要公告概覽

5.風險提示

1）行業信用風險蔓延，影響整個地產行業的再融資、銷售和竣工預期；

2）行業銷售下行超預期，帶動行業開發投資、新開工、拿地、施工等指標快速下行；

3）因城施策力度不及預期。

關鍵詞：

責任編輯：hnmd003